公寓一天没住，竟被法院查封？

东莞政法、东莞广播电视台《平安东莞》栏目 2025-11-30 19:07

在广东打拼近20年的阿芳夫妇，用全部积蓄加上借款，在东莞长安镇全款购买了一套40平米的公寓。这本是全家安稳生活的希望，却因未及时办证，在收房一年后突然发现：房子因开发商债务问题被法院查封了。

“明明是我花钱买的房子，为什么会被查封？”阿芳的困惑与无奈，开启了她长达三年的维权征程。

新房未住竟遭法院查封

2019年，阿芳夫妻购买了公寓，2020 年顺利交楼。由于当时购房已经掏空积蓄，夫妻俩已没有多余资金进行装修，所以一直没有乔迁新居，加上疫情、认知不足等原因，办理房产证的事儿搁置了下来。

正是这一延迟，埋下了巨大的隐患。直到2021年，当阿芳终于腾出精力去办理不动产登记时，却从房管部门得到了一个如晴天霹雳的消息：“你的房子被法院查封了。”

“我就觉得很奇怪，这个明明是我花钱买的房子，为什么会查封了？”阿芳的困惑与愤怒，源于一个她从未预料到的法律事实：由于房产证未办理，产权的法律主体仍是开发商。当开发商因其他债务纠纷被债权人起诉并申请强制执行时，登记在其名下的这套房产，便成为了被执行的对象。

执行异议被驳回一审诉讼再败北

面对无妄之灾，阿芳首先向法院提起了执行异议申请，但被驳回。法院的理由主要有两点：一个是房屋性质，她购买的是“办公用途”的公寓，不属于用于居住的“商业住宅”；另一个是过错责任，她因自身原因未及时办证，导致产权未过户，法院查封登记在开发商名下的财产并无不当。

不甘心的阿芳在律师吕远霞建议下，提起了“执行异议之诉”，将开发商的债权人告上法庭，要求法院确认其权利并排除执行。然而，一审法院尽管同情她的遭遇，但在判决中仍坚持了上述观点，驳回了她的诉讼请求。

“一审败诉了，我们就觉得二审听说是很难翻案的，可能没什么机会了。”接连的打击，让阿芳深感无助。

律师精准发力二审上演逆转

接手案件的吕远霞律师并没有放弃。她认为，尽管案件棘手，但查阅相关类似案例及法律法规，案件还有很大的争取空间。

律师的辩护意见主要有三点：一是房屋的居住属性，虽然土地性质是商业，房屋规划为公寓，但整个小区实际居住率高达90%，其功能就是满足居民的居住需求。

二是未办证并非主观过错，阿芳长期在深圳工作，加之开发商未尽到及时、明确的办证通知义务，疫情也客观造成了阻碍。

三是该房屋是唯一住房，律师团队紧急补充了关键新证据，包括小区实际居住情况的影像资料，以及官方出具的阿芳家庭在全国范围内无其他住房的证明。

二审法院最初决定进行“书面审理”，这意味着不开庭，维持原判的可能性极大。吕远霞律师团队立即行动，将上述所有新证据和理由提交，成功申请改为公开开庭审理，为案件赢得了宝贵的面对面陈述机会。

转机出现在二审期间。阿芳意外收到了深圳中院关于同一开发商另一案件的《民事裁定书》，该裁定书中明确认定：阿芳购买的房子用于自行居住，且其家庭无其他房产。这份第三方法院的裁定，为本案提供了强有力的佐证。

最终，二审法院采纳了律师的辩护意见，认为阿芳的情况符合排除执行的法律精神，依法改判不得执行涉案房产。阿芳夫妇历时三年的维权长跑，终于迎来了胜利的终点。

案后深思：

法律不保护“权利上的睡眠者

阿芳在案后表示：“经过这个经历，真的是要积极去维护自己的权利。法律还是很公平公正的。”

回顾这起曲折的案件，吕远霞律师感慨道：“这个案件从执行异议到二审，历经三年，它给我们购房者深刻的启示。”

首先，第一时间办理产权登记是重中之重，购房后，尽快将产权过户至自己名下。

其次，权利受损必须积极、依法维权。当合法权益受到侵害时，唯有积极拿起法律武器，才有望拨云见日。

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